Implicaciones fiscales del alquiler particular de una vivienda

Cuando nos planteamos analizar la figura del alquiler de vivienda, cabe primero encuadrar la figura que queremos analizar, para evitar errores de planteamiento inicial. En nuestro caso, nos vamos a centrar en la figura del alquiler de vivienda que hace un particular, es decir, una persona física que no se dedica empresarialmente a la actividad de alquiler de viviendas. Solo contemplamos el caso del alquiler de viviendas, no de locales comerciales, naves industriales, etc…

Estamos ante el caso habitual de una persona física que adquiere una segunda vivienda, y con el ánimo de obtener cierta rentabilidad de su inversión, se dedica a alquilarla a otras personas (físicas o jurídicas).

En esencia, el destino al que se dedique la vivienda alquilada, marcará la diferencia en su tratamiento fiscal. Los destinos que se le pueden dar a una vivienda son, esencialmente dos:

USO COMO VIVIENDA

Contar con una vivienda adecuada es uno de los aspectos más importantes en la vida de una persona. La vivienda es esencial para cubrir las necesidades básicas, como la necesidad de abrigo, pero no se trata solo de tener cuatro paredes y un techo. La vivienda debe ser un sitio para dormir y descansar en el que las personas se sientan protegidas y gocen de privacidad y un espacio personal; en pocas palabras, un lugar donde puedan formar una familia. Todos estos elementos ayudan a hacer de una casa un hogar. Nos encontramos ante el caso del alquiler de la vivienda a otra persona, que la va a utilizar para satisfacer sus necesidad permanente de alojamiento; por ejemplo, el sr. XXX alquila una vivienda de su propiedad al sr. YYY, por un periodo de 3 años, y por una renta de 6.000 euros anuales.

En este caso concreto, las implicaciones fiscales de esta figura son las siguientes:

  • IVA. Este hecho económico se encuentra exento en este impuesto, siempre que se dé un destino real y exclusivo para vivienda. Es importante remarcar lo del uso exclusivo para vivienda, como requisito esencial para que estemos en el caso de exención. Si, por ejemplo, el inquilino utiliza la vivienda para vivir, pero también como oficina o despacho particular, no estaríamos ante la exención en el IVA, ni siquiera de la parte del uso que corresponde a vivienda. Por tanto, ni el arrendador añade IVA a la renta, ni el arrendatario tiene que pagarlo. Por la misma regla de tres, el arrendador no podrá deducirse el IVA SOPORTADO en los gastos relacionados con la vivienda alquilada.
  • IRPF. Para el arrendador, supondrá una renta, que deberá incluir en su correspondiente declaración de IRPF. Para el arrendatario, supondrá un gasto deducible, también a incluir en su
    correspondiente declaración de IRPF.

USO TURÍSTICO O VACACIONAL

Es un caso completamente diferente al anterior, donde la vivienda no se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, sino que se destina a uso vacacional, turístico, etc… Es en esta figura donde pretendemos centrar la mayor parte del presente artículo.

Con motivo del auge experimentado en los últimos tiempos por las plataformas de software dedicadas a la intermediación en los alquileres turísticos, realizados por particulares, así como de las nuevas obligaciones fiscales que tienen que cumplir estas empresas intermediarias, vamos a analizar las principales cuestiones tributarias que afectan a este tipo de alquileres, con especial mención al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Hasta hace no mucho tiempo la incidencia de este tipo de operaciones era más reducida, quedando restringidas casi en su totalidad a los establecimientos hoteleros. Sin embargo, la irrupción de este tipo de plataformas ha puesto al alcance de muchos el alquiler de viviendas con fines vacacionales. Esto ha provocado que estas operaciones sean objetivo prioritario de los planes de control del fraude llevados a cabo por la Agencia Tributaria.

Además, con la reciente creación del modelo 179, que han de presentar trimestralmente las personas y entidades que se dediquen a la intermediación entre propietarios e inquilinos de viviendas con fines turísticos (Airbnb, Booking, Wimdu, Homeaway), informando del titular de la vivienda, de la situación del inmueble, de los días de disfrute de la misma con fines vacacionales y del importe percibido por el propietario, el control tributario que existe de estas operaciones se incrementa considerablemente.

En este sentido, y para aclarar bien la situación, vamos a sintetizar los distintos supuestos que pueden darse en el alquiler de vivienda de tipo turístico o vacacional y la incidencia que el IVA tiene en cada uno de estos casos:

A) Si el propietario arrienda directamente sin intermediarios la vivienda, comprometiéndose a prestar servicios al inquilino durante su estancia, que puedan considerarse propios de la industria hotelera, este alquiler estará sujeto a IVA y el tipo aplicable será del 10 por ciento. Esto implica que el propietario tendrá que emitir la correspondiente factura y presentar trimestralmente sus declaraciones de IVA. Además de las obligaciones para con el IVA (modelos 303 trimestrales y 390 anual), habrá que estar dado de alta en el correspondiente epígrafe de IAE, así como emitir las correspondientes facturas por el arrendamiento.

Estos servicios son, principalmente, los siguientes:

  • Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
  • Limpieza del inmueble y cambio de ropa de cama y baño de forma periódica (al menos con periodicidad semanal).
  • Lavandería.
  • Servicios de alimentación y restauración.

B) Si el propietario alquila directamente sin intermediarios, el inmueble, sin comprometerse a prestar servicios complementarios al inquilino durante su estancia, el alquiler resulta sujeto pero exento de IVA (y sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En consecuencia, el propietario no tiene obligación de expedir factura ni de presentar declaraciones trimestrales por este impuesto. Sin embargo, el propietario puede prestar ciertos servicios accesorios durante la estancia y entre un período de alquiler y el siguiente, que no afectan a la exención en el IVA del alquiler, como son:

  • Los servicios de cambio de ropa o limpieza prestados a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • El mantenimiento de la piscina y del jardín.
  • El pago de los consumos por el propietario.
  • El servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio, así como de la urbanización en que está situado.
  • La entrega de las llaves a la entrada y recogida a la salida de los inquilinos o el servicio de atención telefónica 24 horas.
  • Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
  • El equipamiento de la vivienda con lo necesario para la estancia (sábanas, toallas, menaje, televisión, internet, piscina o aire acondicionado).

Como hemos visto, en el caso de alquiler directo de arrendador a arrendatario, sin intermediarios, la clave para saber si está o no sujeto a IVA, está en los servicios que se ofrezcan con el alquiler.

C) Si el propietario lo arrienda directamente a una empresa que, a su vez, es la que lo alquila a los distintos inquilinos (es decir, no se alquila directamente de arrendador a arrendatario), la operación devenga un IVA del 21%. Por lo tanto, el arrendador tendrá que emitir la correspondiente factura y presentar las declaraciones de IVA cada trimestre.

D) Si, además de alquilar el inmueble, el arrendador presta servicios como excursiones guiadas, servicios de cuidado de niños o traslados a estaciones de tren y aeropuertos, estos servicios tendrán la consideración de servicios auxiliares y están sujetos a IVA, al tipo que corresponda en cada caso, independientemente de si el alquiler está exento o no de IVA, en función de las consideraciones expuestas en los puntos anteriores.

Por otro lado, es preciso analizar qué ocurre con el IVA que el arrendador soporta en las facturas que recibe, por los distintos bienes y servicios que adquiere, en relación con los inmuebles que arrienda, como suministros, servicios de limpieza o servicios profesionales por la gestión en la intermediación entre arrendador y arrendatario.

La deducción del IVA soportado en estas operaciones será posible únicamente en aquellos casos en los que el alquiler al que corresponden ha devengado IVA, y esta deducción podrá materializarse en las declaraciones trimestrales que se presenten. En contraposición, en el caso de que el alquiler no esté sujeto a IVA, las cuotas soportadas no serán deducibles.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es preciso destacar que los rendimientos obtenidos en los arrendamientos de vivienda de carácter temporal, en los que la vivienda no adquiere el carácter de vivienda habitual del inquilino, carecen de la reducción del 60 por ciento de la que gozan los alquileres de larga duración.

Como puede observarse, las obligaciones tributarias que rodean a los arrendamientos de viviendas vacacionales pueden variar considerablemente dependiendo de muchos factores, por lo que habrá que tener en cuenta todos estos aspectos a la hora de planificar el inicio de una actividad de estas características.

Si lo reintegra al cobrar la nómina de junio no deberá imputarle ninguna retribución en especie, pero sí deberá hacerlo si le propone su reintegro más allá de dicha fecha.

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