Fiscalidad directa del alquiler de vivienda

El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.

En primer lugar, vamos a centrarnos en la fiscalidad directa, dado que el arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo. Hablamos por tanto, del alquiler para la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda, tal cual establece la ley.

No está exento del impuesto, el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). En este caso, estaríamos ante una actividad más semejante a la hostelería que al alquiler de vivienda.

Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

Una vez hecha la delimitación anterior, vamos a ver las diferentes implicaciones fiscales que hay para el arrendador, derivado de la actividad de alquiler de vivienda.

La actividad de alquiler de vivienda supone un rendimiento a quien la efectúa (arrendador), derivado de la siguiente cuenta de resultados genérica:

  • Ingresos: las percepciones percibidas por el alquiler y cesión del uso de dicha vivienda.
  • Gastos deducibles: Entre los que podemos destacar:
    • Intereses y gastos financieros soportados por la financiación de la operación de compra de la vivienda objeto de arrendamiento. No así el importe destinado a la devolución del principal.
    • Amortización de la vivienda, como bien inmueble sujeto a depreciación, conforme a las tablas de amortización legalmente establecidas. Normalmente, se aplica un 3% sobre el mayor valor entre el precio de adquisición y el valor catastral. No se incluye el valor del suelo, a efectos de este coste, dado que el suelo (terrenos) no son amortizables.
    • Reparaciones y mantenimiento habidos en la vivienda, y que sean necesarios para mantener su capacidad de cumplir su objetivo. En este gasto, hay que matizar y diferenciar bien entre las reparaciones habituales y cuyo objetivo es mantener y conservar el estado de la vivienda (pintura, arreglo de instalaciones, etc…); de las reformas y ampliaciones. Las primeras son gasto corriente deducible, y las segundas son aumento de valor de la vivienda, recuperable por la vía de la amortización de la misma, conforme a su vida útil y al criterio de depreciación
      escogido.
    • Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del Rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
    • Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble. Impuesto sobre Bienes Inmuebles, principalmente.
    • Primas de contratos de seguros.
    • Saldos de dudoso cobro, siempre que estén debidamente justificados.
    • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
    • Luz, agua, y otros suministros. La deducibilidad de este gasto dependerá del trato que se le otorgue en el contrato de arrendamiento. Si estos gastos son soportados de manera efectiva por el arrendador. Si son soportados por el arrendatario (no solo de hecho, sino también de derecho, es decir, con cambio de titularidad del contrato), entonces no serán gasto deducible del arrendador, dado que ni son soportados por él, ni hay factura oficial de los mismos a su nombre.

El anterior sería el esquema general de cuenta de resultados de un arrendador, al margen de la fórmula jurídica escogida por éste para la explotación de dicho bien inmueble. La diferencia entre los ingresos computables y los gastos deducibles, nos dará la base imponible, que será la que habrá de sujetar al impuesto correspondiente (IRPF si actúa como autónomo, o IS si actúa como sociedad).

En el caso del IRPF, los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se realiza, como hemos comentado, restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad. Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento, o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos, o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente, y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Desde el punto de vista del IRPF, la particularización de la cuenta de resultados genérica que hemos visto anteriormente, queda de la siguiente manera:

  • Se consideran ingresos computables las cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario (o titular del derecho real sobre dicho inmueble), del adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (como hemos visto, en vivienda habitual, hay exención en IVA).
  • Con respecto a los gastos deducibles, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
  • No se podrán deducir, entre otros, los pagos y desembolsos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles, que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
  • Como consecuencia de lo anterior, el rendimiento neto podrá ser positivo o negativo.

Una vez determinado el rendimiento neto de la actividad de alquiler de vivienda, vamos a ver las reducciones que podemos practicar a este rendimiento neto. En este sentido, la reducción principal y más importante es la siguiente: en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario. Tratándose de rendimientos netos
positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Lo anterior implica que, bajo el régimen del IRPF, el arrendador de vivienda habitual sólo tributará por el 40% del rendimiento neto (beneficio) que le aporte dicha actividad. Sólo los contratos de arrendamiento de vivienda darán derecho a la reducción del 60% en IRPF, no pudiendo aplicarse dicha reducción a los contratos de temporada, los vacacionales, o los de alquiler de local de negocio.

Para el caso particular de las viviendas que no se encuentren alquiladas, es decir, que estén cerradas y vacías, su efecto en IRPF no es neutro, sino que se le imputa rendimiento de un % sobre el valor catastral (que oscila entre el 1,1 y el 2%, según los casos). Es decir, desde el punto de vista tributario, las viviendas posteriores a la primera van a tributar en IRPF, tanto si están arrendadas, como si están vacías.

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