Fiscalidad del alquiler de un local comercial

El objeto del presente trabajo es analizar el tratamiento fiscal del alquiler de un local comercial, tanto desde el punto de vista de la fiscalidad directa como indirecta, si bien, nos vamos a centrar más en la fiscalidad directa, al dar más juego que en el caso de la fiscalidad indirecta.

Desde el punto de vista de la fiscalidad indirecta, la cuestión se simplifica considerablemente, dado que la explotación de un inmueble como local comercial está sujeta a IVA del 21%, debiendo por tanto el arrendador emitir su correspondiente factura por el alquiler mensual, donde la base imponible será la renta de alquiler, la cual estará sujeta al 21% de IVA, como hemos mencionado.

Dicho IVA repercutido deberá ser objeto de liquidación por parte del arrendador en la Agencia Tributaria, a través del modelo 303 trimestral. Adicionalmente, tendrá obligación de presentar el modelo 390 anual. Con carácter previo, el arrendador habrá debido darse de alta en el censo de empresarios y profesionales, a través del modelo 036.

Pero, como hemos comentado, vamos a centrar un poco más el presente trabajo en el ámbito de tributación directa, y más en particular, en el caso del IRPF, suponiendo por tanto que el propietario y arrendador del local comercial es una persona física, dado que presenta un poco más de juego y existen mayores opciones de cara a su tributación en IRPF.

En primer lugar, la obtención de este tipo de rendimientos derivados del alquiler de un local comercial está sujeto a retención previa. Es decir, el arrendador, al momento de emitir su factura, deberá practicar retención del 19% de la renta, a modo de anticipo o adelanto de su factura de IRPF. Este 19% de la renta queda en poder del arrendatario, que estará obligado a ingresarlo en la Agencia Tributaria, en nombre del arrendador, a través del modelo 115, de frecuencia trimestral.

Por lo tanto, podemos ver que el arrendador de este tipo de inmuebles está adelantando, o pagando por anticipado, el 19% de la renta que le haya generado su local comercial. Cuando presente su declaración de IRPF, tendrá que descontar de su cuota tributaria, el total de las cantidades anticipadas, entre las que se encontrarán las retenidas en la emisión de las facturas mensuales de alquiler.

Llegado el momento de liquidar cuentas con la Agencia Tributaria, al arrendador se le plantean dos opciones a la hora de tributar por este tipo de rendimientos:

  • Tributar como rendimientos obtenidos por el ejercicio de una actividad económica.
  • Tributar como rendimientos obtenidos por capitales inmobiliarios.

En ambos casos, hay que calcular los rendimientos netos obtenidos de ese arrendamiento, que vendrán dados por el siguiente esquema:

  • Ingresos: renta de alquiler que el arrendador cobra al arrendatario.
  • Gastos deducibles: impuestos, seguros, amortización, intereses invertidos en la financiación, etc…

El rendimiento neto se calcula de la misma manera, y pasa a integrar la base imponible que será objeto de tributación del arrendador, junto con el resto de rendimientos que haya obtenido.

El matiz para saber en qué capítulo del IRPF debe tributar dicho rendimiento está en los recursos que el arrendador destina al mismo.

En este sentido, cuando un particular alquila un local a un profesional para que lleve a cabo su actividad económica, las rentas que percibe por el alquiler van a variar dependiendo de la situación del arrendado y depender de unos requisitos:

  • Para que el alquiler de un local por parte de un particular a un profesional sea considerado como actividad económica para quien alquila, el arrendador debe contar con un local exclusivamente dedicado a la gestión del local alquilado y con una persona contratada a jornada completa.
  • En el caso de que estas condiciones no se den, la renta que el particular obtiene por el alquiler del local estará considerada como rendimiento decapital inmobiliario, a integrar en la base imponible general.
  • La consideración general es por tanto, la de rendimientos de capitales inmobiliarios, de acuerdo con la Agencia Tributaria, y sólo de manera excepcional, el alquiler genera rendimientos de actividades económicas cuando para ordenar dicha actividad se disponga de una oficina y una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
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